Le choix du local professionnel : acheter ou louer les murs de son cabinet ?

Publié le 13/10/2017

[Rediffusion du 13.10.2017]
Avant d’acheter, un petit diagnostic s’impose. Tout est une question de moyens et d’horizon de temps. En début d'activité, les jeunes médecins préféreront privilégier la location à l'achat pour ne pas se priver de trésorerie. Au contraire, les professionnels de santé déjà bien installés pourront devenir propriétaires de leurs locaux professionnels pour se constituer un patrimoine. En outre, l’acquisition de son cabinet offre une stabilité à l’exercice d’un praticien : elle met à l’abri d’un non-renouvellement de bail, d’une réévaluation du loyer, voire de la reprise pure et simple des locaux par le propriétaire.

L'intérêt d'opter pour un montage plutôt qu'un autre dépend de la situation personnelle et professionnelle de l'acquéreur mais aussi de son objectif financier et patrimonial.

Un bon moyen de se constituer un patrimoine

Acquérir les murs pour un professionnel de santé qui s’installe a un intérêt indéniable : se constituer un patrimoine professionnel. Devenir propriétaire de son cabinet peut permettre aussi à un généraliste, de revendre – en temps voulu – plus facilement éventuellement sa patientèle, voire son matériel dans un package global. C’est aussi un moyen de se constituer une retraite et/ou de transmettre un actif immobilier à ses enfants.

Mais il n’est pas toujours facile de trouver le bon emplacement tout de suite et à un prix raisonnable. En attendant de dénicher la bonne affaire, la location pourra donc être privilégiée par les médecins en quête d’une acquisition et… pas pressés. Surtout s’ils souhaitent s’installer dans les déserts médicaux où la localisation d’un cabinet pourra tout à fait être déplacée de quelques kilomètres lorsque le bien immobilier convoité sera trouvé, sans préjudice majeur pour leur patientèle.

Obtenir un crédit immobilier sur sa capacité à rembourser

Un rapide calcul est conseillé avant de prendre sa décision, en comparant le loyer annuel du local hors charges rapporté au prix des murs, avec le coût de l’emprunt. Avant toute chose, un bon prévisionnel devra être élaboré, si besoin est avec un spécialiste de l’immobilier ou un expert-comptable. Le spécialiste pourra évaluer alors les risques et le potentiel de l’activité d’un jeune médecin qui ne dispose d’aucun apport et qui rachète les murs et le matériel, voire parfois la patientèle. En zone rurale, les dossiers de demande de crédit sont rares, les banques sont donc plus enclines à prêter à ces praticiens qu’à d’autres, car ils évoluent dans un univers moins « concurrentiel ».

Décrocher son prêt immobilier

Un projet bien ficelé finira toujours par aboutir. Si la demande de prêt n’aboutit pas tout de suite. Après un refus de sa banque, une demande de crédit, revue en baisse, peut tout à fait être acceptée par un autre établissement bancaire.

Si le médecin opte pour l’achat de ses murs, son expérience professionnelle avant son installation, son prévisionnel d’activité, la localisation de son cabinet pour se constituer une patientèle seront autant de critères pris en compte par la banque.

L’acquisition des murs suppose un financement, dont le coût doit être compatible avec les possibilités financières du médecin ou du cabinet, s’il achète avec d’autres professionnels de santé. Le crédit immobilier comprend un taux fixe, ou un taux variable. Le taux fixe peut comporter des échéances modulables (pour les adapter aux ressources du praticien ou du cabinet), et le taux variable est en principe plafonné, afin de protéger le médecin emprunteur d’une hausse excessive des taux d’intérêt et de le faire bénéficier d’une baisse éventuelle de ces taux. Dans tous les cas, c’est le professionnel de santé qui fixe librement ses mensualités en fonction de la durée de son prêt. Vu la faiblesse actuelle des taux immobiliers, mieux vaut toutefois privilégier aujourd’hui un emprunt à taux fixe. Acheter les murs d’un cabinet, c’est aussi parfois reprendre la patientèle. Cet autre critère financier, qui s’ajoute au prix du local, entrera alors en compte, même si les prix d’achat des patientèles se sont effondrés ces dernières années.

Les différents schémas à l’achat

- un achat à titre personnel (en nom propre ou en Société Civile Immobilière (SCI) qui louera le local au praticien) et louer les murs au cabinet ou à la société. L’avantage : être propriétaire. L’inconvénient : ce cas de figure ne permet pas d’amortir le cabinet et les charges d’acquisition ne sont pas déductibles.

- un achat via la société d’exploitation du cabinet ou de l’officine. Dans ce cas, peuvent être déduits des bénéfices : les intérêts d’emprunt et les amortissements, les droits d’enregistrement sur les murs anciens (ou la TVA récupérée sur les murs neufs par le biais des amortissements) ainsi que la taxe foncière. Attention toutefois : en cas de vente du local professionnel, les plus-values professionnelles seront imposables.