Impôt sur la fortune immobilière : n’oubliez pas la déclaration  

La déclaration d’IFI se faisant désormais en même temps que la déclaration de revenus, la date limite approche ! Il est temps de vérifier si vous êtes soumis à cette imposition cette année et, dans l’affirmative, combien vous allez payer. Voici nos conseils pour répondre à ces questions et limiter, si possible, l’addition.

Qui est imposable à l’IFI ?

Le principe est le même que pour l’ISF : l’IFI est dû par tout foyer fiscal ayant un patrimoine immobilier net (c’est-à-dire après déduction du passif) supérieur à 1 300 000 euros au 1er janvier 2021. Sont concernés les célibataires, veufs, divorcés et séparés, les couples pacsés et les époux, quel que soit leur régime matrimonial, y compris les époux mariés en 2020 qui ont opté pour une imposition distincte de leur revenu.

Les personnes qui vivent en concubinage sont considérées comme constituant un seul et même foyer au regard de l’IFI. Si le total des patrimoines des deux concubins excède 1 300 000 euros, ils doivent faire une déclaration d’IFI commune. Ils reçoivent un avis d’imposition à l’IFI à leurs deux noms et ils sont redevables de cet impôt conjointement.

Par contre, le patrimoine immobilier des enfants majeurs rattachés au foyer fiscal n’entre pas dans le calcul de l’IFI du foyer.

Dans deux cas, les époux sont soumis à l’IFI sur leur patrimoine propre lorsque, mariés sous le régime de la séparation de biens, ils ne vivent pas sous le même toit, ou bien lorsqu’ils sont en instance de séparation de corps ou de divorce et qu’ils ont été autorisés à avoir des résidences séparées.

Quels sont les biens imposables ?

Entrent dans l’assiette de l’IFI : les immeubles bâtis, qu’ils soient à usage personnel ou en location : maisons, appartements, dépendances, etc. ; les immeubles en cours de construction au 1er janvier 2021 ; les biens non bâtis (terrains à bâtir, terres agricoles) ; les immeubles ou fractions d’immeubles détenus indirectement au travers de titres ou de parts de sociétés (comme les parts de sociétés civiles immobilières ou les parts de société civile de placement immobilier).

Tout comme pour l’ISF, les biens professionnels sont exonérés de l’IFI. Pour être exonérés, les biens immobiliers doivent tout d'abord être utilisés dans le cadre d'une activité professionnelle. Ce sera donc le cas si vous êtes médecin libéral.

Par contre, la location d'un immeuble nu n'est pas une activité professionnelle. Par conséquent, si vous prenez votre retraite et si vous donnez votre local en location à votre successeur, ce bien ne sera plus exonéré et il entrera donc dans la base de calcul de votre IFI.

La profession doit de plus être exercée à titre principal. Ce caractère principal de la profession s'apprécie pour chaque conjoint ou concubin. Il peut donc y avoir deux patrimoines professionnels exonérés d’IFI par foyer fiscal.

Si vous détenez votre local professionnel par l'intermédiaire d'une société civile immobilière, les parts que vous détenez seront exonérées si vous êtes seul locataire de cette société. Par contre, si la SCI donne le local en location à une société civile de moyens dont vous êtes membre, l'exonération ne s'appliquera que dans la limite de la valeur du local multipliée par le pourcentage de vos parts dans la SCM.

Quel passif déduire ?

Comme pour l’ISF, les dettes pouvant être déduites doivent exister au 1er janvier 2021 et être à la charge d’un membre du foyer fiscal. Mais elles doivent de plus être afférentes aux biens immobiliers imposables.

Il peut s’agir de dettes (comme le capital d’un emprunt ou une facture non acquittée au 1er janvier) relatives : à des dépenses d’acquisition de biens ou droits immobiliers ; à des dépenses d’amélioration, de construction, de reconstruction ou d’agrandissement ; à des dépenses d’achat de parts ou actions (au prorata de la valeur des biens et droits immobiliers) ; aux impôts dus à raison des propriétés concernées (comme la taxe foncière). La taxe d’habitation n’est en revanche plus déductible.

En outre, les dettes se rapportant à l’acquisition ou faites dans l’intérêt de biens totalement exonérés (comme le local professionnel) ne peuvent être déduites et celles se rapportant à des biens partiellement exonérés ne sont déductibles qu’à hauteur de la part non exonérée (c'est-à-dire en appliquant à cette dette le pourcentage de non-exonération). Ainsi, pour la résidence principale, vous ne pourrez déduire que 70 % des emprunts (au lieu de 100 % pour l’ISF), ce qui risque d’entraîner l’assujettissement à l’IFI de certains contribuables !

(À suivre)