Les propriétaires auront du mal à éviter la nouvelle taxation des plus-values immobilières. Sauf recours devant le Conseil constitutionnel, et qui aboutisse, la réforme peut être considérée comme définitivement adoptée. En effet, puisque le Sénat n’a pas modifié le texte adopté par l’Assemblée Nationale, il n’y aura pas de nouveau vote de la Commission mixte paritaire.
S’agissant de la date d’application, la réforme ne s’appliquera qu’aux actes de vente définitifs signés chez le notaire après le 1er février 2012. Si l’on compte 2 mois (pas de clause suspensive de prêt) ou, plus traditionnellement 3 mois (existence d’une clause suspensive de prêt dans la promesse), ce sont les ventes signées après le 1er décembre ou peut-être même le 1er novembre qui vont être concernées.
Autrement dit, pour y échapper, il faudra avoir trouvé un acheteur avant la fin octobre ou avant la fin novembre si celui-ci renonce à la clause suspensive de prêt. Inutile de dire donc que, côté délais, le temps presse.
Surtout qu’il faut prendre en compte un alourdissement des prélèvements sociaux.
Les ventes concernées ? Toutes, exception faite de la résidence principale. Et ce qu’il s’agisse de « vrais » biens (une résidence secondaire, un terrain) ou de pierre « papier » (les sociétés civiles de placement immobilier-SCPI- par exemple).
Les cessions entre le 1er octobre 2011 et le 1er février 2012
Première date à garder en tête : celle du 1er octobre, où un alourdissement des prélèvements sociaux sera appliqué. Oubliés les 12,3 % de prélèvements ; désormais, la note grimpe à 13,5 % ! Au total, si on ajoute le prélèvement libératoire de 19 % au titre de l’impôt, toute plus-value sur une vente réalisée après le 1er octobre supportera une fiscalité de 13,5 % + 19 % = 32,5 %, contre « seulement » 31,3 % si la signature était intervenue avant le 1er octobre.
Bien entendu, comme les biens détenus depuis plus de 15 ans bénéficieront encore à cette date de l’exonération de fiscalité sur la plus-value, la date butoir du 1er octobre ne crée de différences que pour les biens détenus depuis moins de 15 ans.
Durant cette période transitoire, il faut s’attendre à ce que la fiscalité totale sur la plus-value, toujours exonérée après 15 ans, passe de 31,3 % à 32,5 % du fait de la hausse de 1,2 point des prélèvements sociaux du 1er octobre.
Imaginons que vous vendiez un bien détenu depuis moins de 5 ans et sur lequel vous avez obtenu une plus-value de 200 000 euros : réalisée avant le 1er octobre, cette opération vous aurait coûté 62 287 euros ; après le 1er octobre, elle est imposée à 32,5 % sur 100 % de la plus-value, soit 65 000 euros à régler.
À noter : si vous vous apprêtez à vendre un terrain constructible, la note risque être salée, car il ne faut pas oublier de tenir compte, selon les villes, d’une taxe communale généralement comprise entre 6,5 % et 10 %, soit une imposition totale de 39 % à 42,5 %
Après le 1er février 2012
Février 2012 marque l’entrée en vigueur de la réforme des plus-values immobilières. Vous vendez un bien détenu depuis moins de cinq ans ? En tant que potentiel spéculateur, vous écopez d’une taxation de 32,5 %. Si vous faites preuve d’un peu plus de patience pour revendre, vous gagnerez progressivement quelques points d’abattement : 2 % par an entre la sixième et la seizième année de détention, puis 4 % par an à partir de la dix-septième année et enfin de 8 % entre la vingt-cinquième et la trentième année.
En chiffres, pour un bien détenu depuis 10 ans et sur lequel vous avez réalisé une plus-value de 200000 euros, vous payerez, à compter du 1er février 2012, 32,5 % sur 90 % de la plus-value soit 58500 euros… contre 32 500 euros avant cette date (32,5 % du 50 % de la plus-value) voire 30 987 euros pour une vente le 1er octobre 2010 (31,3 % sur 50 % de la plus-value avec un abattement de 1 000 euros). Pour un bien détenu depuis 15 ans, il vous faudra débourser 52 000 euros au titre des plus-values à compter de février 2012... contre rien avant cette date.
Autrement dit, vendeur et acquéreur peuvent être tous les deux gagnants en signant plus tôt, avec en contrepartie, une petite remise sur le prix !
On l’aura donc compris : il faut donc désormais attendre que votre bien immobilier souffle ses trente bougies de présence au sein de votre patrimoine pour que ses plus-values immobilières soient totalement exonérées, contre quinze ans auparavant.
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