Patrimoine
Qu’est ce qu’un investissement en nue-propriété ?
Il consiste à acquérir un bien immobilier de qualité avec une forte décote (en général 40 %) puisque l’usufruit est acquis temporairement par un bailleur institutionnel.
Pendant toute la durée du démembrement, (entre 15 et 23 ans), c’est ce dernier qui percevra les loyers et sera redevable de toutes les charges, impôts et taxes.
Au terme du démembrement et sans aucune démarche, vous devenez plein propriétaire : vous pouvez alors vendre le bien, le louer ou l’occuper.
Exemple un bien dont la valeur est de 400 000 € acquis pour 60 % de sa valeur, soit 240 000 € et dont l’usufruit est de 16 ans. L’économie réalisée est de 160 000 €, soit 10 000 € par an, ce qui représente un rendement annuel net de charges et d’imposition de plus de 4 %.
Les réponses aux questions les plus courantes
Dans le cas d’un emprunt, puis je déduire les intérêts de mes revenus ?
Lorsque l’usufruitier est un bailleur social (un grand nombre d’opérations), vous pouvez déduire les intérêts de vos autres revenus fonciers. Cela représente donc un très bon moyen de réduire votre imposition.
Comment être sûr que, du fait d’un montage complexe, le prix n’est pas majoré ?
C’est un organisme institutionnel qui acquiert l’usufruit sur la même base de prix que vous, prix qu’il a étudié de façon professionnelle et qui correspond au prix de marché.
Dans quel état vais-je récupérer le bien ?
Dans les 6 mois qui précèdent la fin de l’opération il vous est demandé si vous souhaitez le récupérer libre ou occupé. Dans le premier cas, l’usufruitier est obligé de reloger le locataire. Concernant l’entretien, il est effectué par l’usufruitier. Certaines opérations prévoient un état des lieux et des travaux de remise en état dans les deux ans qui précèdent le terme.
Le bien est-il imposable à l’Impôt de Solidarité sur la Fortune ?
Non, la nue-propriété d’un bien n’entre pas dans l’assiette de votre patrimoine imposable. Par contre, en cas d’acquisition par emprunt, vous ne pourrez pas déduire au passif de votre ISF le montant de l’emprunt.
Comment est fiscalisée la plus-value ?
Au terme de l’opération, vous êtes considéré fiscalement comme propriétaire du bien en pleine propriété depuis l’origine. Dans notre exemple, si le bien est vendu au bout de 16 ans pour 440 000 €, vous serez imposé sur 40 000 €, en bénéficiant des abattements pour une durée de détention de 16 ans.
Et si j’ai un fort besoin de trésorerie et que je souhaite revendre le bien avant le terme ?
Il est possible de revendre votre droit en nue-propriété quand vous le souhaitez mais les conditions fiscales sont modifiées : la différence entre la valeur d’acquisition de la nue-propriété et le prix de vente est considérée comme une plus-value. Dans notre exemple, si je revends le bien 320 000 € au bout de 7 ans, la différence de 80 000 € sera imposée.
Existe-t-il des avantages en termes de transmission ?
En cas de décès, vous transmettez un droit en nue-propriété, dont la valeur est inférieure à la valeur réelle du bien (il y a une décote en fonction de la durée restant avant le terme). Mais il est également possible de donner un droit en usufruit selon une valeur qui sera calculée par des professionnels. Enfin vous pouvez donner la nue-propriété de parts d’une société civile immobilière détenant elle-même de la nue-propriété (double décote !), mais il est prudent dans ce cas que cette société détienne d’autres types de biens.
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