Investir et alléger son imposition, grâce à la défiscalisation immobilière

Médecins généralistes, spécialistes, pharmaciens, chirurgiens… tous les métiers du domaine médical sont confrontés à une problématique récurrente : une forte imposition. Heureusement, des solutions existent pour réduire et optimiser sa fiscalité. Parmi elles, l’immobilier se démarque. Investir dans la pierre, c’est devenir propriétaire d’un bien tangible et profiter de tous les avantages de cette valeur-refuge : stabilité, rentabilité et sécurité. Alors, comment bénéficier de ces atouts et diminuer le montant de ses impôts à payer ? Réponses.

La défiscalisation, comment ça marche ?

Pour un contribuable, défiscaliser consiste à réduire le montant des impôts à verser au Trésor Public. Il est néanmoins important de distinguer deux grands types de dispositifs défiscalisant : les dispositifs amenant à une réduction directe du montant de l’impôt et les dispositifs venant en déduction du revenu soumis à l’imposition.

Exemple : les revenus du Docteur X sont de 40 000 € par an.

Cas n ° 1 : sur la base de ces informations, le Docteur X est fiscalisé à hauteur de 6 077 €. Il profite d’une réduction d’impôt de 1 000 €. Le montant de l’impôt à payer est donc de 5 077 € (6 077 – 1 000).

Cas n° 2 : dans cette seconde option, le Docteur X bénéficie d’une réduction de son revenu imposable à hauteur de 1 000 €. Il ne sera alors plus fiscalisé sur la base de 40 000 €, mais uniquement de 39 000 € (40 000 – 1 000). Le montant de l’impôt à régler est alors de 5 777 €.

Au vu de l’exemple présenté ci-dessus, il est donc primordial de ne pas confondre ces deux notions lors du choix d’un dispositif de défiscalisation, quel qu’il soit.

Le plafonnement global des niches fiscales : la règle à ne pas oublier

Lorsque l’on parle de défiscalisation, trois grandes familles peuvent être évoquées : les services à la personne, les placements financiers et l’immobilier. Lorsqu’un particulier fait appel à un ou plusieurs moyens de réduire son imposition, il est primordial de ne pas oublier une règle importante : le cumul de l’ensemble des réductions fiscales est soumis à un plafonnement global. Au titre de l’année 2019, ce plafonnement a été fixé à 10 000 € par foyer fiscal.

Il existe toutefois plusieurs exceptions permettant d’aller au-delà de ce montant. La loi Pinel outre-mer permet de porter le plafonnement des niches fiscales à 18 000 €. Les lois Monuments Historiques et Malraux ne sont pas soumises à ce maximum.

Les 6 principaux dispositifs de défiscalisation immobilière

En matière de défiscalisation, pour faire les bons choix, il est nécessaire de comprendre les principaux dispositifs existants en France en 2019.

La loi Pinel : la plus connue des lois de défiscalisation

Mise en place en septembre 2014, la loi Pinel permet d’investir dans l’immobilier neuf dans un certain nombre de villes de France.

Elle est régie par les modalités suivantes. Il doit s'agir d'un bien immobilier neuf exclusivement. La valeur du bien acheté ne doit pas dépasser 300 000 €. Il doit être implanté dans une des villes ouvertes au dispositif, définies par une liste réglementée. Le propriétaire doit s'engager à une mise en location pendant une durée de 6, 9 ou 12 ans. Loyers et ressources des locataires sont encadrés par la loi.

Les avantages de la loi Pinel sont de trois ordres. Il s'agit souvent d'un bien immobilier de qualité, généralement situé dans de grandes agglomérations et/ou des villes dynamiques. La réduction d’impôts est de 12 %, 18 % et21 % de la valeur du bien en lien avec la durée de location (6, 9 ou 12 ans). Jusqu’à 63 000 € d’impôts peuvent ainsi être économisés sur 12 ans.

La réduction d’impôt ne doit pas empêcher de se concentrer sur la qualité de l’actif immobilier en lui-même et son emplacement. Il est à noter que la loi Pinel peut parfaitement s’inscrire dans un projet d’investissement locatif sur la thématique du Grand Paris.

La loi Pinel outre-mer : la petite sœur de la loi Pinel

La loi Pinel est déclinée sous une autre forme : la loi Pinel outre-mer. Cette formule présente des avantages supplémentaires non négligeables. Toutefois, un accompagnement et/ou une bonne connaissance du lieu d’investissement sont très vivement recommandés.

Les modalités de la loi Pinel outre-mer sont les suivantes. Un tel investissement doit être réalisé dans les DOM COM uniquement. Et l’encadrement des ressources des locataires ainsi que du loyer applicable est plus strict.

Les avantages de la loi Pinel outre-mer sont des deux ordres. D'abord, le plafond des niches fiscales est relevé à 18 000 € (au lieu de 10 000 €). Ensuite, la réduction d’impôts est également revue à la hausse : 23 %, 29 % ou 32 % de la valeur du bien en fonction de la durée consentie de mise en location.

La loi Censi-Bouvard : achat d’un appartement dans une résidence meublée de service

Toujours dans la catégorie de l’investissement dans l’immobilier neuf, la loi Censi-Bouvard ajoute toutefois une contrainte supplémentaire : elle concerne uniquement les biens meublés dans des résidences services.

Les modalités de la loi Censi-Bouvard visent l'achat d’un bien immobilier neuf. Le logement doit être loué obligatoirement en tant que meublé. La liste des immeubles éligibles est strictement encadrée. Il s’agit essentiellement de résidences pour étudiants, pour les seniors, d’EHPAD, de résidences de tourisme… En outre, il faudra signer un bail commercial avec l’exploitant de la résidence. Et la valeur maximale du bien : 300 000 €.

Les avantages de la loi Censi-Bouvard sont de trois ordres. Elle permet une économie d’impôt de 11 % de la valeur du bien. il est possible de récupérer la TVA payée sur le prix d’achat du logement. Et la signature d’un bail commercial d’une durée minimale de 9 ans présente plusieurs avantages : le locataire (c’est-à-dire l’exploitant de l’immeuble) est fixe. Les risques de loyers impayés sont fortement réduits et les contraintes de gestion du logement sont quasi-inexistantes.

Pour ce type d’investissement, en plus des questions classiques liées à l’immobilier (emplacement, demande locative…), il faudra également se poser la question de la qualité de l’exploitant de la résidence.

La loi Monuments Historiques : pour des biens immobiliers d’exception

Très spécifique, cette loi de défiscalisation concerne uniquement les logements classés aux monuments historiques. Il s’agit d’un excellent moyen de devenir propriétaire d’un logement atypique ou dont la valeur patrimoniale est forte : anciens couvents, hospices, châteaux, logements typiques, etc.

Le régime Monuments Historiques obéit aux dispositions suivantes. Les biens immobiliers doivent être classés aux « monuments historiques ». Et il y a une obligation de conserver l’immeuble pendant 15 ans.

Les avantages du régime Monuments Historiques sont la déduction de l’intégralité du coût des travaux et des intérêts d’emprunt sur les revenus fonciers (au-delà : création d’un déficit foncier). S'y ajoute une déduction maximale de 45 % du montant pour la tranche marginale d’imposition la plus forte. En outre, il s'agit par définition de biens immobiliers d’exception. Et le dispositif n'étant pas soumis au plafonnement global des niches fiscales, ce dispositif est particulièrement favorable aux contribuables très fortement imposés.

Le coût d’acquisition foncier + travaux est généralement très élevé. Pour réaliser ce type d’investissement, il faudra prendre soin de ne pas surpayer le bien.

La loi Malraux : investir dans l’ancien avec travaux

Cette loi a pour objectif d’inciter les particuliers à investir dans des logements à rénover dans des quartiers anciens et des secteurs sauvegardés.

La loi Malraux concerne des logements anciens avec travaux. Ceux-ci doivent être intégrés à un Plan de Valorisation de l’Activité et du Patrimoine (PVAP) ou dans un Plan de Sauvegarde et de Mise en Valeur (PSMV). Le suivi des travaux devra être effectué par les Bâtiments de France. Enfin, la mise en location est obligatoire pendant une durée minimale de 9 ans.

La loi Malraux procure les avantages suivants. Une réduction d’impôt de 22 % à 30 % du montant des travaux réalisés dans le logement est accordée. Le dispositif de défiscalisation est non soumis au plafond des niches fiscales (pour rappel : 10 000 € en 2019). Le montant maximum déductible de 100 000 € par an pendant 4 ans (soit 400 000 € au total).

Comme pour le monument historique, attention à ne pas acheter plus cher que le prix du marché à prestations équivalentes.

Le dispositif Denormandie pour encourager la rénovation de bâtiments anciens

Les logements anciens situés dans des quartiers dits « anciens dégradés » sont éligibles au dispositif Denormandie.

Ce dispositif concerne des logements anciens avec travaux . Il s'agit d'un investissement locatif avec un engagement de 6, 9 ou 12 ans. le logement doit être situé dans une des villes bénéficiaires du programme national « Cœur de ville ». Les travaux doivent représenter a minima 25 % du prix d’achat de l’appartement ou de la maison. L’Investissement maximum est de 300 000 €. Enfin, un seuil maximal de ressources existe et les loyers sont encadrés sur la même base que la loi Pinel.

Avantage du Denormandie, la miultiplicité des lieux possibles : 222 villes sont en effet concernées par ce dispositif. Les travaux ouvrant droit à la réduction d’impôts sont nombreux : isolation, changement du système de chauffage ou de chauffe-eau, changement des menuiseries, etc. À la clé, une réduction d’impôts sur le revenu en contrepartie des travaux réalisés (12 % du prix du bien pour une location pendant 6 ans, 18 % pour 9 ans et 21 % pour 12 ans).

Le dispositif est axé uniquement sur des villes de taille moyenne qui connaissent un phénomène de désertification : donc, n’investissez que si vous connaissez parfaitement le secteur, à vos risques et périls.

Les SCPI : l’alternative à l’investissement immobilier direct

Plusieurs de ces dispositifs d’investissement sont disponibles sous format de SCPI (Sociétés Civiles en Placement Immobilier). Pour défiscaliser, il est nécessaire de s’orienter vers les SCPI fiscales. Leur objectif est la détention d’un large éventail de biens s’inscrivant dans un dispositif de défiscalisation. On parle alors de SCPI Pinel, de SCPI Malraux, de SCPI Monuments Historiques, etc.

Les avantages des SCPI fiscales sont de cinq ordres. À commencer par la diversification forte des actifs permettant de réduire le niveau de risque. La gestion sera effectuée par des professionnels et il n'y a aucune gestion locative à réaliser pour le propriétaire. Il n'y a aucun risque d’impayés. Et cet investissement est accessible à partir de quelques centaines d’euros.