On a longtemps prétendu que les SCI (sociétés civiles immobilières) permettaient de payer moins d’impôts. Pour l'Impôt sur la fortune immobilière, cette forme juridique peut en revanche s'avérer intéressante. Mais en ce qui concerne l’impôt sur le revenu, cette affirmation est moins évidente. Démonstration.
Un bon outil pour diminuer ou annuler son IFI
Dans certaines situations, la SCI permet de minorer, voire de supprimer l’impôt sur la fortune immobilière. Ce que nous allons vous démontrer.
La valeur des parts
La raison est très simple. Quand vous détenez un bien immobilier en direct, vous devez déclarer sa valeur vénale que vous aurez déterminée le plus objectivement possible en fonction des données mises à votre disposition, notamment le prix de biens similaires.
Quand vous détenez un bien immobilier par l’intermédiaire d’une SCI, vous devez déclarer et évaluer non pas le bien en lui-même, mais les parts de société que vous possédez. Or ce n’est pas la même chose. La valeur à déclarer, c’est le prix que vous pourriez en obtenir, dans les conditions normales du marché, abstraction faite de toute valeur de convenance.
Supposons une SCI familiale, que vous avez constituée avec votre conjoint et vos enfants. Qui, en dehors des associés, va être intéressé par l’achat de parts de cette SCI ? De plus, dans la plupart des SCI, la cession des parts suppose l’agrément des autres associés, ce qui rend cette vente encore plus hypothétique, surtout quand le nombre d’associés est important. Quelle est alors la valeur de ces parts très difficiles à céder, voire invendables ?
Pour tenir compte de cet inconvénient, on admet généralement une décote de 10 à 20 % de la valeur théorique de la part (c'est-à-dire la valeur du bien immobilier divisé par le nombre de parts), en fonction du pourcentage du capital que l’on détient dans la société. Par exemple, on fera une décote de 10 % si l’on possède 80 % du capital et de 20 % si la part que l’on détient est de 20 % du capital.
Ainsi, pour une maison de 400 000 euros, son achat en SCI diminuera votre base taxable à l’IFI de 80 000 euros, ce qui, si celle-ci est proche de 1 300 000 euros, vous permettra même d’échapper à cette imposition.
Bien entendu. Il faudra préalablement faire une simulation pour apprécier l’intérêt du montage, la création et la gestion d’une SCI ayant un coût non négligeable.
La résidence principale
C’est d’autant plus vrai pour votre habitation principale. En effet, l’abattement de 30 % accordé par l’administration sur la valeur de la résidence principale ne s’applique pas quand celle-ci est détenue par l’intermédiaire d’une société civile immobilière ! Et la décote de 10 à 20 % sur les parts de SCI ne compensera pas la perte de l’abattement de 30 %.
L’achat en SCI
Il existe une autre façon d’utiliser la SCI pour diminuer son IFI. Avant d’acheter un bien immobilier, vous constituez une SCI avec vos enfants majeurs (à condition qu’eux-mêmes ne soient pas assujettis à l’IFI). Les parts qu’ils posséderont – en pleine propriété – diminueront votre IFI, voire, si là encore, vous êtes proche de la limite de 1 300 000 euros, l’annuleront totalement. À titre d’exemple, si vous avez une base taxable de 1 350 000 euros et si votre IFI disparaît, vous faites une économie de 2 225 euros par an !
Il sera prudent de déterminer le pourcentage de parts que vous donnerez à vos enfants pour que vous conserviez la majorité et puissiez ainsi gérer votre bien immobilier comme vous le souhaitez.
IR ou IS : bien choisir son régime fiscal
C’est une autre éternelle question, quand on constitue une SCI : faut-il rester à l’impôt sur le revenu (l’IR) ou opter pour l’impôt sur les sociétés (l’IS) ? C’est une décision importante et l’on verra qu’il n’y a pas de réponse définitive. Fort heureusement, on peut désormais revenir sur l’option pour l’IS (avant 2018, c’était impossible) pendant les cinq ans suivant l’année de l’option. Voyons s’il y a une solution plus intéressante financièrement.
L’impôt sur le revenu
En l’absence d’option, la SCI suit le régime de l’impôt sur le revenu, plus précisément celui des revenus fonciers. C’est un régime très simple : on déclare en recettes les loyers perçus dans l’année et on déduit certaines dépenses – limitativement énumérées ou presque – comme l’assurance, la taxe foncière, les charges de copropriétés, etc.
Vous pouvez également déduire les frais d’entretien, de réparation et d’amélioration mais, en ce qui concerne les frais d’amélioration, uniquement si le local donné en location est utilisé à titre d’habitation. S’il est utilisé à titre professionnel (ce qui peut être le cas si vous louez votre ancien local à votre successeur), vous ne pouvez pas déduire les dépenses d’amélioration.
Sont déductibles également les intérêts des emprunts contractés pour l’achat du bien ou pour le financement des travaux déductibles. Comme vous le voyez, on ne parle pas d’amortissement…
L’imposition n’est pas faite au niveau de la SCI. Le résultat est réparti entre les associés qui l’incluent dans leur revenu global s’il y a un bénéfice et sont imposés dessus. S’il y a un déficit, il peut être déduit jusqu’à hauteur de 10 700 euros chaque année. Et s’il dépasse 10 700 euros, il est reporté sur le résultat des années suivantes.
L’impôt sur les sociétés
Deux différences avec le régime de l’IR : toutes les dépenses nécessitées par la location sont déductibles (comme la rémunération du gérant) et, surtout, les biens sont amortis : le bien immobilier lui-même (de 2 à 5 %), les travaux d’aménagement, le mobilier.
C’est la société qui déclare ses revenus et qui est imposée éventuellement à l’IS. Là encore, les déficits sont reportables sur les résultats des dix années suivantes. Quant aux associés, ils ne sont imposés que s’ils prélèvent des dividendes. Sinon, ils ne paient rien.
L’impôt sur les sociétés est de 15 % jusqu’à un bénéfice de 38 120 euros puis de 28 % au-delà. Pour bénéficier du taux réduit de 15 %, il faut que le capital de la SCI soit totalement libéré.
On voit que, les premières années, avec l’amortissement et les intérêts d’emprunt, c’est l’option « impôt sur les sociétés » qui est de loin la plus intéressante, surtout en trésorerie. La taxation selon l’IR entraîne en effet rapidement une imposition très importante.
Mais tout change lorsque la SCI vend un bien immobilier ou quand un associé veut vendre ses parts.
Les plus-values réalisées par les SCI soumises à l’IR suivent le régime des « plus-values des particuliers ». Elles bénéficient d’exonérations progressives conduisant à une exonération totale au bout de 22 ans de détention pour l’imposition de la plus-value à l’impôt sur le revenu et au bout de 30 ans de détention pour leur taxation aux prélèvements sociaux.
Par contre, les plus-values réalisées par les SCI ayant opté pour l’IS sont imposées au taux de l’IS sans qu’il y ait le moindre abattement en fonction de la durée de détention. On voit donc que, si le choix de l’IS est gagnant au début, il coûte de plus en plus cher au fur et à mesure que le temps passe. Pour simplifier, on peut dire que tous les amortissements dont j’ai profité pendant les premières années de la SCI et qui ont annulé toute imposition se transforment en bénéfice imposable quand la fin de la SCI approche. Si, dans un premier temps, j’ai amorti un bien 100 000 euros, je serai imposé sur un revenu de 100 000 euros quand je revendrai le bien ou mes arts de SCI.
Conclusion : c’est à vous à faire le choix…
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